Lo que tradicionalmente era una reunión rutinaria de vecinos para aprobar estados financieros se ha transformado este año en un verdadero «campo de batalla» económico. Las asambleas de propiedad horizontal en todo el país enfrentan un punto de inflexión debido al inesperado incremento del salario mínimo, que alcanzó un 23,7%, una cifra que ha desbordado las proyecciones de propietarios y administradores.
Expertos de la firma Posse Herrera Ruiz advierten que este choque financiero, sumado a los cambios de la reforma laboral, está reconfigurando la forma en que los colombianos gestionan sus hogares. La reducción de la jornada a 42 horas semanales y el inicio del recargo nocturno a las 7:00 p.m. han puesto una presión sin precedentes sobre los rubros de vigilancia y mantenimiento, que operan 24/7.
El riesgo de las «soluciones» improvisadas
Ante el temor de que las cuotas de administración suban en la misma proporción que el salario, han surgido propuestas para reducir costos, como reemplazar empresas de seguridad privada por la figura del “conserje” o “todero”.
Vicente Umaña, socio de Derecho Laboral de Posse Herrera Ruiz, lanza una advertencia severa: “Por ahorrarse unos pesos puede haber después consecuencias negativas”. El experto señala que contratar personal sin el entrenamiento ni los seguros de ley traslada toda la responsabilidad civil y penal a la copropiedad en caso de asaltos o accidentes, lo que podría resultar mucho más costoso que el ahorro inicial.
¿Cuánto subirán realmente las cuotas?
Aunque no existe un límite legal para el incremento de las cuotas de administración —ya que la decisión reside en la Asamblea General—, la realidad operativa marca el camino. Laura Botina, del equipo inmobiliario de la firma, explica que el presupuesto no se rige necesariamente por el IPC, sino por la evolución de los costos laborales.
En la práctica, el impacto real en los recibos de administración se está situando entre el 15% y el 18%, dependiendo de qué tan automatizado esté el edificio.
Recomendaciones técnicas para las asambleas
Para navegar esta crisis, los expertos sugieren:
- Evitar la contratación directa: «El propósito de una copropiedad no es tener empleados, no es un negocio», afirma Umaña. Mantener esquemas con terceros especializados protege a los vecinos de demandas laborales y garantiza la continuidad del servicio.
- Asistencia masiva: Es vital que los propietarios participen para decidir entre invertir en tecnología (automatización de accesos) o asumir el costo de la seguridad humana.
- Administración técnica, no emocional: Entender que el mantenimiento y la seguridad de la copropiedad no admiten atajos.
La asamblea de 2026 será recordada como el momento en que los propietarios comprendieron que la valorización de su inmueble depende de una gestión financiera sólida frente a las nuevas realidades del mercado laboral colombiano.
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