Año a año, no son pocas las parejas en Colombia a las cuales se les agota el amor. Según cifras suministradas por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR), hubo más de 16.000 divorcios durante 2020 ; asimismo, la Corporación Excelencia en Justicia (CEJ) encontró que entre enero de 2016 y septiembre de 2019 se presentaron 41 divorcios por cada 100 matrimonios .
Bienes, ¿hasta que la muerte los separe? En casi todas las sociedades conyugales suele haber un patrimonio común, compuesto por activos (apartamentos, casas, vehículos, terrenos, etc.) adquiridos durante la sociedad conyugal, es decir, durante el matrimonio.
Ya sea que ambos cónyuges figuren en la escritura de estos bienes o si -luego de un proceso de divorcio (o disolución de la sociedad conyugal)- un juez determina que la titularidad de una o varias propiedades pasa a ser del 50% para cada parte, lo cierto es que estos activos están bajo una figura denominada común y proindiviso.
Los activos en común y proindiviso pueden ser el origen de discordias y litigios legales, puesto que no pueden ser transferidos, arrendados u objeto de cualquier otra decisión específica si no se cuenta con el visto bueno de todos aquellos que tengan derecho sobre estos. Recuerde, la titularidad de estos inmuebles es compartida.
Sin embargo, Mónica Vanegas, gerente de Patrimonios Personales de ACCION FIDUCIARIA, da una útil solución a este problema:
“Si un inmueble va a ser comprado en común y proindiviso o ya se encuentra bajo está condición, estructurar un fideicomiso mercantil puede ser la clave para que dos o más partes le saquen todo el provecho a su inversión sin caer en conflictos legales”, indica la experta.
Fideicomisos: una solución efectivaLos “dueños” de inmuebles que están bajo la figura de común y proindiviso tienen que ponerse de acuerdo antes de tomar cualquier decisión, por lo que llegar a acuerdos no siempre es fácil. Por ello, los fideicomisos (estructurados por entidades fiduciarias) son un vehículo ideal para gestionar estos activos y acordar reglas claras sobre cómo administrarlos en el futuro; además, se trata de un mecanismo de vieja data en Colombia y que está regulado por la Superintendencia de Sociedades.
En un fideicomiso mercantil, el inmueble pasa a ser parte de un patrimonio autónomo donde la titularidad de cada parte se expresa en derechos fiduciarios. Lo anterior se asemeja mucho a una sociedad, donde cada socio cuenta con un determinado número de acciones.
“Aquí, lo principal es que se establecen unas reglas de juego claras sobre cómo proceder con la propiedad, y la entidad fiduciaria tiene la misión de hacer cumplir el mandato de los excónyuges”, afirma la gerente de Patrimonios Personales de ACCION FIDUCIARIA.
De acuerdo con Mónica Vanegas, estas reglas pueden establecer que si una de las partes no hace su respectivo aporte para el pago de impuestos (como el predial, por ejemplo), su participación en el inmueble se reduce en función del valor de la obligación.
Así mismo, incluir un inmueble en un fideicomiso es un acto de seguridad y confianza, puesto que lo protege ante un posible embargo a uno o varios de los titulares. Ante cualquier conflicto que pueda presentarse con este tipo de activos, tenga en cuenta que la entidad fiduciaria que administra el fideicomiso mercantil es un mediador imparcial y su función es hacer realidad el mandato de los fideicomitentes, es decir, los titulares de la propiedad.No todo termina con el divorcio Otro de los problemas más comunes que surgen con los activos en común y proindiviso es el impago de obligaciones.
“Todo inmueble genera obligaciones como pago de impuestos, valores de administración y gastos de mantenimiento (servicios de limpieza o vigilancia, por ejemplo) que pueden no pagarse si uno de los poseedores del inmueble simplemente no tiene la voluntad de hacerlo, lo que puede poner el inmueble en riesgo de embargo o disminuir su valor”, agrega la experta de ACCION FIDUCIARIA.No olvide que, al tratarse de propiedades sin “socios mayoritarios” (recuerde que, por lo general, en un divorcio todo se reparte a partes iguales), su administración implicará para la expareja entrar en situaciones tan incómodas como la obligación de seguir en contacto, reunirse para tomar decisiones en conjunto, solucionar conflictos, entre otras circunstancias inevitables aun después del divorcio.
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